很多屋主以為，把房子「免費借給親友開公司」或「無償借給商家登記營業」就不算出租，既然沒有收租，自然也不用申報所得。

其實這是最常見的誤區之一。依所得稅規定，只要房屋是無償借給他人供營業或執行業務使用，原則上仍須參照當地一般租金情況，計算租賃收入，並在次年申報綜合所得稅。

此外，房屋稅看的是「實際使用情形」，不一定只看有沒有簽租約。

只要房屋實際供營業使用，就可能不再適用自住稅率，並改按營業用或其他非自住規則課徵；若使用情形變更，屋主也要留意向地方稅機關申報，以免稅額錯誤或影響權益。

什麼是無償出借房屋供營業使用？

無償出借不等於沒有稅務問題

所謂無償出借，就是屋主沒有向使用人收取租金，但仍讓對方使用房屋。

若對方是公司、行號、商店，或醫師、會計師等執行業務者，這類使用在稅法上並不會因為「沒收錢」就自動排除課稅。

供營業使用是關鍵判斷點

官方說明明確指出，將房屋借給他人供營業或執行業務者使用，即使確實未收租，仍要依當地一般租金情況計算租賃收入。

這裡的「他人」，是指本人、配偶及直系親屬以外的個人或法人。

為什麼沒收租金，屋主還可能要報綜所稅？

所得稅看的是使用性質，不只看有沒有收租

依國稅機關解釋，個人將房屋無償供營業人設籍或營業使用，仍應按當地一般租金情況計算租賃收入，於次年 5 月併入綜合所得總額申報。

也就是說，稅法不是只看你有沒有實際拿到租金，也會看房屋是否被他人拿去從事營業行為。

股東借房給公司也一樣

常見情況像是股東把自己的房屋免費借給自家公司使用。官方 Q&A 也明確表示，這種情形雖未收租或押金，仍要按照當地一般租金情況計算租賃收入，申報所得稅。

無償出借房屋營業，屋主可能有哪些稅負？

綜合所得稅

屋主最常忽略的是租賃所得申報。只要符合無償借給他人供營業或執行業務使用的情況，就可能要設算租賃收入，併入綜合所得稅。

房屋稅

房屋稅是依房屋實際使用情形課徵。若房屋供營業使用，原則上應按非住家用的營業使用規則課徵。

現行房屋稅條例的非住家用營業使用法定稅率為 3% 至 5%，各地方政府在法定範圍內訂定徵收率，實務上常見 3%。

自住房屋優惠可能受影響

自住房屋要件之一，是房屋「無出租或供營業使用」。如果房屋被無償借給他人營業，就通常不再符合自住條件，自住稅率資格也可能喪失。

房屋稅為什麼也要特別注意？

房屋稅不以營業登記為唯一標準

地方稅機關明確指出，營業用房屋的認定是依實際使用情形，不以營業登記為唯一要件。

換句話說，不是只有掛上公司地址才算；只要實際作營業用途，就可能要按營業使用課稅。

使用情形變更要主動申報

如果房屋改作營業使用，或由其他用途改變成營業用途，地方稅務機關提醒應辦理申報。

是否能自當期生效，通常跟申報時間有關；若逾期，可能自次期才適用。

屋主申報租賃所得時，金額怎麼看？

不是看實收，而是看一般租金

針對無償出借供營業使用，官方說法是「參照當地一般租金情況」計算租賃收入，因此重點不是帳上有沒有匯款，而是同類型地段、坪數、用途的合理租金水準。

房屋租賃所得可扣除必要費用

官方 Q&A 也說明，房屋租賃所得計算時，可由全年租金收入減除必要損耗及費用後計入所得；若無法舉證必要費用憑證，可按財政部核定標準，直接減除租金收入 43% 後的餘額申報。

哪些情況最容易被屋主忽略？

借給親友開店或設公司

很多人以為借給朋友、兄弟姊妹、甚至自己投資的公司免費使用，就不會有稅務問題。

但只要屬於本人、配偶及直系親屬以外的個人或法人，且供營業或執行業務使用，原則上就會落入設算租金申報範圍。

只做登記、不一定有大量營業行為

實務上只要房屋確有營業用途，房屋稅就可能受到影響；但若只是特定網路交易型態的登記場所，部分地方稅機關有較細緻的認定標準，並非所有「有登記」都當然失去住家稅率，仍須依實際使用狀況判斷。

以為沒租約就查不到

沒有租約不代表沒有稅務風險。稅捐機關仍可能依營業登記、現場使用、相關資料或查核情況認定房屋用途。

屋主實務上該先做哪些事？

先確認房屋現在的實際用途

第一步不是先想「有沒有收租」，而是先確認房屋到底是不是被他人拿去營業、執行業務，或作其他非自住用途。這會直接影響綜所稅與房屋稅判斷。

檢查是否需要向地方稅機關申報用途變更

若房屋已供營業使用，應留意房屋稅用途申報時點，避免自住、非自住或營業用稅率適用錯誤。

綜所稅申報前先整理租金標準與費用資料

若屬設算租金申報情況，建議提前蒐集區域租金行情，以及可扣除的必要費用資料，降低後續申報爭議。

常見迷思一次看懂

沒收租就一定不用報稅？

不對。只要房屋無償借給他人供營業或執行業務使用，仍可能要按當地一般租金設算租賃收入申報。

只有簽租約才算出租？

不對。所得稅與房屋稅都會看實際使用情形，不會只因沒有租約就完全排除。

房屋借給公司，稅一定由公司負責？

不對。若房屋所有權仍在個人名下，個人的綜所稅與房屋稅責任仍要分開看，不能因為使用者是公司就忽略屋主本身的申報義務。

結論

無償出借房屋供營業使用，最容易讓屋主誤判的地方，就是以為「沒收租金就沒所得、沒稅負」。

但依現行官方規定，只要房屋借給他人營業或執行業務使用，屋主仍可能要按當地一般租金設算租賃收入。

併入綜合所得稅申報；房屋若實際供營業使用，房屋稅也可能改按營業用或非自住規則課徵，自住房屋優惠也可能不再適用。

因此，真正重要的不是有沒有簽租約，而是房屋的實際用途、使用對象與申報時點。

若屋主已將房屋免費借給公司、商號或他人設籍營業，建議在報稅前先向國稅局與房屋所在地地方稅機關確認個案認定，避免補稅或錯失合法申報空間。

FAQ 常見問題

房屋免費借給公司當營業地址，屋主還要報綜所稅嗎？

通常要。依官方說明，個人將房屋無償借給他人供營業或執行業務使用，仍要按當地一般租金情況計算租賃收入，申報綜合所得稅。

沒有收租金，也沒有押金，為什麼還會被課稅？

因為稅法在這類情況採「設算租金」概念，不是只看有沒有實收租金，而是看房屋是否被他人拿去營業使用。

股東把自己的房子免費借給公司使用，也要申報嗎？

要。官方 Q&A 已明確說明，股東以自有房屋無償供公司使用，仍要按一般租金計算租賃收入申報所得稅。

房屋稅一定會改成營業用嗎？

重點看實際使用情形。房屋供營業使用，原則上要按營業使用規則課稅，但個案仍可能涉及實際面積、用途混合、地方自治徵收率等判斷。

房屋原本是自住，免費借人營業後還能維持自住稅率嗎？

通常不行。自住房屋要件之一就是不得出租或供營業使用，若改供營業用途，自住優惠通常會受影響。

租賃所得可以扣除費用嗎？

可以。房屋租賃所得可減除必要損耗及費用；如果無法提出憑證，得依財政部核定標準減除 43% 後申報餘額。