房地合一稅完整解析：課稅範圍、持有期間與申報注意事項

買賣房屋時，很多人只注意成交價、仲介費、代書費、貸款餘額與土地增值稅，卻忽略「房地合一稅」可能才是影響售屋淨利的重要關鍵。

尤其近年房價波動明顯，若出售的是 105 年 1 月 1 日以後取得的房屋與土地，或交易預售屋、房屋使用權，甚至符合一定條件的股權移轉，都可能適用房地合一課徵所得稅制度。

房地合一稅的精神，是將房屋與土地交易所得合併計算，依實際交易價格、取得成本、必要費用、土地漲價總數額與持有期間等因素計算課稅所得。

財政部說明，房地合一稅的基本所得計算方式為「成交價額－取得成本－相關費用－土地漲價總數額＝課稅所得」，再依適用稅率計算所得稅。

對一般民眾來說，房地合一稅最容易搞混的地方有五個：

第一，哪些房地交易要課稅。

第二，持有期間從哪一天算到哪一天。

第三，稅率是 45%、35%、20%、15% 還是自住房地優惠 10%。

第四，賣房後什麼時候申報

第五，哪些成本與費用可以扣除。

這些細節如果沒弄清楚，可能導致稅額試算錯誤、漏報、短報，甚至影響售屋決策。

什麼是房地合一稅？

房地合一稅，全名是「房屋土地交易所得稅」，是針對房屋與土地交易所得課稅的制度。

過去舊制下，土地主要課土地增值稅，房屋部分才計算財產交易所得；105 年 1 月 1 日起實施房地合一新制後，房屋與土地原則上按實價合併計算交易所得課稅。

房地合一稅不是房屋稅

房屋稅是持有房屋期間每年課徵的地方稅；房地合一稅則是在出售房地產、預售屋或特定權利時，針對交易所得課徵的所得稅。兩者課稅時點、計算方式與主管稅目不同。

房地合一稅不是土地增值稅

土地增值稅是土地移轉時，依公告土地現值計算土地漲價利益課稅；房地合一稅則是以實際交易所得為基礎計算。

出售房地時，可能同時涉及土地增值稅與房地合一稅，不能以為繳了土地增值稅就不用申報房地合一稅。

房地合一稅重點在「交易所得」

不是賣房就一定要繳很多稅，而是要看是否有課稅所得。

若出售價格扣除取得成本、必要費用及土地漲價總數額後沒有所得，可能沒有應納稅額；但適用房地合一稅的案件，即使虧損或所得為 0，仍常見需要依法申報。

房地合一稅課稅範圍有哪些？

房地合一稅不是只針對一般成屋買賣。依財政部房地合一專區與申報作業要點，110 年 7 月 1 日起，個人交易特定項目所得須按新制課稅。

包括 105 年 1 月 1 日以後取得的房屋土地、房屋使用權、預售屋及其坐落基地，以及符合一定條件的股份或出資額。

105 年 1 月 1 日以後取得的房屋、土地

最常見的情況，就是個人出售 105 年 1 月 1 日以後取得的房屋與土地。只要屬於新制課稅範圍，就要依房地合一稅規定計算所得與稅額。

房屋使用權

105 年 1 月 1 日以後取得以設定地上權方式的房屋使用權，也可能視同房屋土地交易，適用房地合一課稅。

預售屋及其坐落基地

房地合一稅 2.0 將預售屋及其坐落基地納入課稅範圍。也就是說，預售屋紅單或轉讓契約獲利，不一定能用一般財產交易觀念處理，而要注意是否適用房地合一稅。

符合一定條件的股份或出資額

為防止透過股權移轉實質移轉不動產，個人或營利事業交易其直接或間接持有股份或出資額過半數的國內外營利事業股權。

且該被投資事業股權價值 50% 以上由中華民國境內房屋、土地、房屋使用權或預售房地構成者，原則上該股權交易會被視同房地交易；上市、上櫃及興櫃公司股票則不適用該規定。

新手最容易忽略的課稅項目

很多人以為只有「已經交屋的不動產」才會有房地合一稅，但預售屋交易、房屋使用權交易，以及特定持股型態的股權交易，也可能被納入課稅範圍。

房地合一稅常見課稅範圍整理

小提醒：賣房前不要只問「要不要繳稅」，應先確認取得日、交易日、交易標的與持有期間。

房地合一稅率怎麼看？持有期間是關鍵

房地合一稅率主要依「出售當年度是否為境內居住者」及「持有期間」判斷。

依財政部稅務入口網 115 年更新資料，個人居住者持有 2 年以內適用 45%，超過 2 年未逾 5 年適用 35%，超過 5 年未逾 10 年適用 20%，超過 10 年適用 15%；非居住者則為 2 年以內 45%，超過 2 年 35%。

境內居住者稅率

個人若屬境內居住者，房地合一稅率如下：

非境內居住者稅率

非境內居住者出售房地，稅率通常較高且級距較少：

自住房地優惠稅率

若符合自住房地租稅優惠條件，個人、配偶或未成年子女設有戶籍，持有並居住該房屋連續滿 6 年，交易前 6 年無出租。

供營業或執行業務使用，且 6 年內以一次為限，課稅所得 400 萬元以下免稅，超過 400 萬元部分適用 10% 稅率。

非自願因素可能適用 20%

財政部房地合一專區說明，因非自願因素，例如調職等情形，或以自有土地與建商合建分回後出售，可能適用 20% 稅率，但必須符合規定條件。

自地自建 20% 稅率要小心適用範圍

財政部高雄國稅局提醒，個人自地自建，自土地取得日起算 5 年內完成並銷售該房屋、土地，符合規定者可適用 20% 稅率。

但僅限自行興建的房屋及其坐落基地；若同時出售其他土地，不能全部都套用 20% 稅率。

持有期間怎麼算？

持有期間會直接影響稅率，因此取得日與交易日的認定非常重要。

財政部稅務入口網說明，新制下房屋、土地交易日原則以所出售或交換房地完成所有權移轉登記日為準；取得日原則以取得房地完成所有權移轉登記日為準。

一般買賣房地

一般成屋買賣，取得日通常是買入房屋土地完成所有權移轉登記日；交易日通常是出售房屋土地完成所有權移轉登記日。

法院拍賣取得

若透過法院拍賣取得房屋土地，因強制執行於辦理所有權登記前已取得所有權者，取得日可能以拍定人領得權利移轉證書日為準。

無法辦理建物所有權登記的房屋

例如某些未辦保存登記建物，買入或交易時可能以訂定買賣契約日認定交易日或取得日，需依實際情況確認。

預售屋交易

預售屋及其坐落基地的交易日，財政部資料列為訂定買賣契約日。這對預售屋轉讓與申報期限判斷非常重要。

股權交易

符合一定條件的股份或出資額交易，若屬證券交易稅條例所稱有價證券，交易日可能以買賣交割日認定；其他情形則可能以訂定買賣契約日認定。

房地合一稅怎麼算？

房地合一稅的計算不是單純用「賣價 × 稅率」。要先算出課稅所得，再套用稅率。

基本計算公式

財政部房地合一專區列出的基本公式為：

成交價額－取得成本－相關費用－土地漲價總數額＝課稅所得
課稅所得 × 稅率＝所得稅

成交價額

成交價額通常是出售房地的實際交易金額。若是預售屋、房屋使用權或股權交易，則需依交易標的與契約內容認定。

取得成本

買賣取得者，原則上以買入成交價額為準。若因繼承或受贈取得，財政部房地合一專區說明，取得成本可依繼承或受贈時房屋評定現值及公告土地現值，按政府發布的消費者物價指數調整後價值認定。

可加計成本

購入房屋土地達到可供使用狀態前支付的必要費用，例如契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費，以及房屋土地所有權移轉登記完成前向金融機構借款的利息。

可依規定列入取得成本；取得房屋後，於使用期間支付能增加房屋價值或效能且非 2 年內耗竭的增置、改良或修繕費，也可能列入成本。

相關費用

出售時支付的必要費用，例如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費、印花稅、代書費、規費等，可作為相關費用扣除。

若未提示因取得、改良及移轉而支付的費用，財政部資料說明可按成交價額 3% 計算，並以 30 萬元為限；若實際支出大於推計費用，提供合法支出憑證可核實認定。

土地漲價總數額

房地合一稅計算時，會減除土地漲價總數額，以避免土地增值稅與所得稅重複課稅概念上的衝突；但具體可減除金額仍需依規定計算，不能自行任意估算。

房地合一稅試算範例

以下為簡化範例，實際稅額仍應依國稅局核定及個案資料為準。

範例一：持有 3 年出售

假設屋主 112 年買進房地 1,200 萬元，115 年出售 1,600 萬元，持有超過 2 年但未逾 5 年。

若可扣除取得成本 1,200 萬元、相關費用 60 萬元、土地漲價總數額 40 萬元，課稅所得為：

1,600 萬－1,200 萬－60 萬－40 萬＝300 萬元

若為境內居住者且持有期間超過 2 年未逾 5 年，稅率為 35%，所得稅約為：

300 萬 × 35%＝105 萬元

範例二：持有超過 10 年出售

若同樣課稅所得為 300 萬元，但持有超過 10 年，境內居住者適用 15% 稅率，所得稅約為：

300 萬 × 15%＝45 萬元

範例三：符合自住房地優惠

若課稅所得為 350 萬元，且符合自住房地優惠條件，課稅所得 400 萬元以下可免稅。

若課稅所得為 600 萬元，則 400 萬元以下免稅，超過 400 萬元的 200 萬元部分適用 10% 稅率，稅額約為 20 萬元。

房地合一稅申報期限

房地合一稅不是等隔年 5 月綜合所得稅申報時才一起處理。財政部房地合一專區說明，報繳期限為特定日期起算 30 日內。

包括房屋土地完成所有權移轉登記日次日、房屋使用權交易日次日、預售屋及其坐落基地交易日次日，以及符合視為房屋土地交易的股份或出資額交易日次日。

一般房屋土地買賣

一般出售成屋與土地，通常應自完成所有權移轉登記日的次日起 30 日內申報。

房屋使用權

交易房屋使用權者，應自房屋使用權交易日次日起 30 日內申報。

預售屋

預售屋及其坐落基地交易，申報期限通常自交易日，也就是簽約日期的次日起算 30 日內。

股權或出資額交易

符合視為房屋土地交易的股份或出資額交易，應自交易日次日起 30 日內申報。

虧損也可能要申報

許多民眾誤以為賣房沒賺錢就不用報，但適用房地合一稅的案件，即使所得為 0 或虧損，仍應注意申報義務。若不確定是否需申報，建議向國稅局確認。

房地合一稅要檢附哪些文件？

財政部房地合一專區列出，個人申報房地合一稅通常需檢附個人房屋土地交易所得稅申報書、契約書影本及其他相關文件。

實務上，準備越完整，越能降低補件與核定差異。

買賣契約書

包含原始買入契約與出售契約，用來證明取得成本與成交價額。

取得成本證明

例如買入價金支付紀錄、銀行匯款資料、貸款資料、代書費、契稅、印花稅、規費、仲介費等憑證。

出售費用證明

出售時的仲介費、廣告費、代書費、規費、印花稅、清潔費、搬運費等，若要核實扣除，應保存合法支出憑證。

修繕改良費用證明

若有增置、改良或修繕支出，且符合增加房屋價值或效能、非 2 年內耗竭等條件，應保留發票、契約、付款紀錄與施工明細。

自住房地優惠證明

若要主張自住房地優惠，應準備戶籍、居住事實、未出租、未供營業或執行業務使用等相關資料，並確認 6 年內是否已使用過優惠。

自住房地優惠怎麼認定？

自住房地優惠是房地合一稅中很重要的節稅條件，但不是只要「自己住過」就能適用。

本人、配偶或未成年子女設籍

自住房地優惠要求個人或其配偶、未成年子女設有戶籍，並且符合持有與居住條件。

持有並居住連續滿 6 年

必須持有並居住該房屋連續滿 6 年。短期設籍、出售前臨時遷戶籍，不一定符合優惠條件。

交易前 6 年不得出租、營業或執行業務

若房屋在交易前 6 年有出租、供營業或執行業務使用，可能不符合自住房地優惠。

6 年內以一次為限

自住房地優惠不是每次賣自住屋都能用。財政部資料明確列出，該優惠 6 年內以一次為限。

400 萬元以下免稅，超過部分 10%

符合條件者，課稅所得 400 萬元以下免稅，超過 400 萬元部分按 10% 稅率課稅。這對長期自住換屋族群影響很大。

哪些成本與費用最容易漏掉？

房地合一稅能不能降低稅基，關鍵在於取得成本與必要費用是否保存完整憑證。

買入時仲介費

買入時支付的仲介費，若屬購入房地達可供使用狀態前的必要費用，可能作為取得成本的一部分。

契稅、印花稅、代書費與規費

買入時發生的契稅、印花稅、代書費、規費、公證費等，常被屋主忽略，但在符合條件時可能列入成本。

出售時仲介費

出售時仲介費通常是交易房地所支付的必要費用，應保存發票或收據。

裝修與改良費

不是所有裝潢費都能扣。能增加房屋價值或效能，且非 2 年內耗竭的增置、改良或修繕費，才較有機會被認列為成本。

貸款利息

房屋土地所有權移轉登記完成前，向金融機構借款的利息，財政部資料列為可能納入取得成本的項目。

房地合一稅常見錯誤

錯誤一：以為持有超過 5 年就不用繳稅

持有超過 5 年，境內居住者稅率可能從 35% 降到 20%，但不代表免稅。只有符合自住房地優惠等特定條件，才可能享有 400 萬元以下免稅與超過部分 10% 稅率。

錯誤二：以為預售屋轉讓不用報

房地合一稅 2.0 已將預售屋及其坐落基地納入課稅範圍，轉讓預售屋獲利時要特別注意申報期限與稅率。

錯誤三：持有期間算錯

取得日、交易日不一定都是簽約日。一般房地以所有權移轉登記日為原則，但預售屋、房屋使用權、拍賣、無法辦理建物登記等情形有特殊認定。

錯誤四：沒憑證就亂列成本

房地合一稅可以扣除成本與費用，但需要合法憑證。若沒有憑證，可能只能依規定以推計方式計算，且有金額上限。

錯誤五：把所有房地都套自地自建 20%

自地自建 20% 稅率不是所有一起出售的土地都能適用。財政部高雄國稅局案例提醒，僅限自行興建房屋及其坐落基地符合條件的部分，不符合部分仍須按正確持有期間稅率課稅。

錯誤六：以為隔年 5 月再申報

個人房地合一稅通常不是等綜所稅申報才處理，而是要在交易日次日起 30 日內申報。

賣房前如何預估房地合一稅？

第一步：確認取得日

先確認房地是否為 105 年 1 月 1 日以後取得，並確認取得日是登記日、拍定權利移轉證書日、預售屋契約日或其他特殊日期。

第二步：確認預計交易日

一般房地出售以所有權移轉登記日為交易日，預售屋則可能以簽約日為交易日。交易日會影響申報期限與持有期間。

第三步：試算持有期間稅率

依境內居住者或非居住者身分、持有期間級距、自住房地優惠或特殊 20% 稅率條件，判斷可能適用稅率。

第四步：整理成本與費用憑證

越早整理買入契約、付款紀錄、仲介費、代書費、裝修發票與出售費用，越容易正確試算課稅所得。

第五步：確認是否有自住房地優惠

若自住滿 6 年且符合設籍、未出租、未營業等條件，應先評估能否適用 400 萬免稅額與 10% 優惠稅率。

第六步：使用官方試算或詢問國稅局

財政部稅務入口網提供房地交易案件試算服務，但試算結果仍屬初估，實際所得稅仍以申報與稽徵機關核定為準。

房地合一稅試算口訣

「先看取得日，再看交易日；先算持有年限，再抓適用稅率；成本費用要有憑證，自住優惠要看 6 年。」

最重要的三個申報重點

第一，適用房地合一稅的個人交易多半要在交易日次日起 30 日內申報。

第二，稅率主要看持有期間與居住者身分。第三，成本與費用要保留合法憑證，否則可能影響可扣除金額。

小提醒：賣房前先試算稅額，比成交後才發現稅金過高更安全。

結論：房地合一稅重點在取得日、持有期間與申報期限

房地合一稅是賣房、轉讓預售屋或交易特定不動產相關權利時，最需要提前了解的稅務制度。

它不是單純看賣價高低，而是要從取得日、交易日、持有期間、交易身分、成本費用、自住條件與申報期限一起判斷。

一般來說，105 年 1 月 1 日以後取得的房屋土地，多數會進入房地合一稅新制；110 年 7 月 1 日後，預售屋及其坐落基地、符合一定條件的股份或出資額交易，也被納入課稅範圍。

個人居住者的稅率依持有期間分為 45%、35%、20%、15%，若符合自住房地優惠，課稅所得 400 萬元以下可免稅，超過部分按 10% 課稅。

申報期限也很重要。房屋土地完成所有權移轉登記日次日起 30 日內、預售屋交易日次日起 30 日內、房屋使用權或符合條件股權交易日次日起 30 日內，都可能是申報關鍵期限。若等到隔年 5 月才想起申報，可能已經逾期。

因此，出售房地前應先整理買入資料、裝修與改良費用、出售費用、土地增值稅資料及戶籍使用情形，再進行稅額試算。

若交易金額大、持有期間接近級距、涉及繼承贈與、預售屋、公司股權或自住優惠，建議向國稅局、會計師或專業代書確認，避免因判斷錯誤導致補稅或裁罰。

FAQ｜房地合一稅常見問題

Q1：房地合一稅是什麼？

房地合一稅是針對房屋與土地交易所得課徵的所得稅，105 年 1 月 1 日起新制將房屋與土地按實價合併計算交易所得課稅。

Q2：哪些房地交易要課房地合一稅？

常見包括 105 年 1 月 1 日以後取得的房屋土地、房屋使用權、預售屋及其坐落基地，以及符合一定條件的股份或出資額交易。

Q3：房地合一稅率是多少？

個人境內居住者持有 2 年以內為 45%，超過 2 年未逾 5 年為 35%，超過 5 年未逾 10 年為 20%，超過 10 年為 15%；非居住者持有 2 年以內為 45%，超過 2 年為 35%。

Q4：自住房地優惠怎麼算？

符合自住房地優惠條件者，課稅所得 400 萬元以下免稅，超過 400 萬元部分按 10% 稅率課稅。

條件包含本人、配偶或未成年子女設籍，持有並居住連續滿 6 年，交易前 6 年無出租、營業或執行業務使用，且 6 年內以一次為限。

Q5：房地合一稅什麼時候申報？

一般房屋土地交易，應自完成所有權移轉登記日次日起 30 日內申報；預售屋及其坐落基地交易，則自交易日，也就是簽約日期次日起 30 日內申報。

Q6：賣房虧損也要申報嗎？

適用房地合一稅的案件，即使課稅所得為 0 或虧損，仍應注意是否有申報義務。若不確定是否屬免申報或免稅案件，建議向國稅局確認。

Q7：房地合一稅可以扣哪些費用？

常見可扣項目包括取得成本、購入達可供使用狀態前的必要費用、出售時必要費用，以及符合條件的增置、改良或修繕費。

若無法提示相關憑證，費用可能按成交價額 3% 推計，並以 30 萬元為限。

Q8：預售屋轉讓要課房地合一稅嗎？

是的，房地合一稅 2.0 將預售屋及其坐落基地納入課稅範圍，交易時應注意所得計算、持有期間、稅率與 30 日申報期限。

Q9：持有期間從簽約日開始算嗎？

一般房屋土地取得日與交易日原則上以完成所有權移轉登記日認定；但預售屋、拍賣取得、房屋使用權、無法辦理建物登記房屋等有特殊認定方式，不能一概用簽約日判斷。

Q10：房地合一稅申報最容易錯在哪？

最常見錯誤包括持有期間算錯、未在 30 日內申報、預售屋交易漏報、自住房地優惠誤用、成本費用沒有憑證，以及把不符合條件的房地套用較低稅率。